Høring - Grunneieravtalemal

Norsk Vann og KS v/KS advokatene inviterer med dette våre medlemmer til å gi innspill til en fremforhandlet mal for grunneieravtaler som kan brukes over hele landet når kommuner har behov for å plassere deler av vann- og avløpsanlegg på en eiendom som eies av andre.  Målet med høringen er å sikre bred medvirkning. 

Avtaleutkastet som sendes på høring er et resultat av forhandlinger mellom Norsk Vann og KS v/KS Advokatene på vann- og avløpssiden, og representanter fra organisasjoner for store grunneierinteresser og store grunneiere på grunneiersiden. Det har vært god tone i forhandlingene som har pågått over lengre tid og det her vært avholdt mange møter, samtidig har begge parter måttet gi og ta underveis. Vi mener at det avtaleutkastet som nå foreligger er et gjennomarbeidet dokument som representerer en balansert avtale hvor både kommuners og grunneiers interesser er ivaretatt.

Frist for innspill er 1. februar 2026
Last ned avtaleutkastet (pdf)

Innspill

KS: kontaktperson advokat Erna M. Larsen. Innspill sendes per epost til erna.larsen@ks.no
eller
Norsk Vann: kontaktperson Line Gulbrandsen. Innspill sendes per e-post til line.gulbrandsen@norskvann.no eller til post@norskvann.no Post til fellespostkassen bes merket med Line Gulbrandsen

KS og Norsk Vann vil sammenstille innspillene og vurdere dem i samarbeid.

Bakgrunn og innhold

Arbeidet med avtalemalen og forhandlinger ble igangsatt etter initiativ fra seks kommuner i Trøndelag. Det ble vurdert å være hensiktsmessig å ha en avtalemal som kan brukes over hele landet og som skal kunne brukes overfor alle eiere av alle former for privat eiendom hvor en kommune har behov for å legge vann- og avløpsanlegg over.

Å bruke malen vil være frivillig. Vi anbefaler imidlertid at den endelige malen brukes da både rettighetshavers (kommunens) og grunneiers interesser er hensyntatt og skal være ivaretatt i dokumentet. 

På grunneiersiden har følgende deltatt i forhandlingene: Norges skogeierforbund, Norges Bondelag, Nordskog, Statskog, Finnmarkseiendommene og Allstad.

I forhandlingene ble det tatt utgangspunkt i fire dokumenter: HIAS’ (HIAS = interkommunalt selskap innen vann og avløp for kommunene Hamar, Løten, Ringsaker og Stange) avtalemal med tilhørende veileder, og den avtalemalen grunneiersiden har med nettleverandører og veilederen til denne. Praktiske erfaringer på begge sider er også vektlagt i arbeidet med utarbeidelsen av avtaleutkastet.

Partene har lagt vekt på at det skal brukes et praktisk og jordnært språk.  Det skal være lett å forstå innholdet uten å være jurist. 

Følgende omfattes ikke av avtalen

Pumpestasjoner
Pumpestasjoner er en del av et vann- og avløpsanlegg og burde sånn sett reguleres av samme avtale som andre anleggsdeler (ledninger, kummer) på samme eiendom. Det er likevel satt en grense ved at pumpestasjoner som beslaglegger et areal på mer enn 12 m2 av den private eiendommen ikke omfattes. For slike pumpestasjoner må det opprettes egne avtaler. Bakgrunnen for at 12 m2 ble grensen, er at det er grensen for når det er krav om matrikkelføring.

Høydebasseng
Det skiller seg ut fra ledninger og mindre anleggsdeler. Et høydebasseng opptar store arealer der det står oppå grunnen i tillegg til at det går ledninger til og fra det under bakken, og det er aktuelt for et fåtall av eiendommer. Derfor er det enighet om at det er behov for en egen avtale i de tilfellene hvor et høydebassseng ønskes plassert på privat eiendom. Kommunen vil dessuten i de fleste tilfeller ønske eiendomsrett til det nødvendige arealet til et høydebasseng. 

Riggplass
En riggplass i forbindelse med anleggsarbeidene vil også være aktuelt for et fåtall av eiendommene, og det er et midlertidig tiltak. Derfor er det holdt utenfor avtalen.

Avtalens innhold i hovedtrekk

Avtalen har en innholdsfortegnelse. Innholdsfortegnelse skal gjøre det lett å finne frem i en forholdsvis omfattende avtale. 

 Avtalen inneholder innledningsvis en bestemmelse med definisjoner. Dette fordi det ikke er gitt at grunneier og kommunen legger det samme i betegnelser som for eksempel «Anlegget», «byggeforbudsbelte» eller «trasébredde».

Partenes rettigheter og plikter er beskrevet så presist som mulig
Det er et eget hovedpunkt i avtalen hvor Rettighetshavers (kommunens) rettigheter og plikter fremkommer. 

Punktet har flere underpunkter, innholdet nevnes kort her:
Overordnet beskrivelse
Her sies blant annet at Rettighetshaver får rett til å etablere og varig ha liggende det aktuelle anlegget over Eiendommen. Videre er rett til å føre tilsyn med, vedlikeholde og fornye Anlegget tatt med i dette punktet.

Tiltaket
Her er det tatt med at plassering og utstrekning skal fremgå av et kart, som skal være vedlegg til avtalen. I dette punktet skal tekniske spesifikasjoner for anlegget tas inn, som trasélengde og –bredde, minimum overdekning, areal for pumpestasjon og kummer m.m., 

Anleggsarbeider
Det gis noen føringer for arbeidet før og under etablering, herunder at eiendommens tilstand før anleggsarbeidene igangsettes skal kartlegges. 

Adkomst
Her reguleres kommunens rett til adkomst til Anlegget, inkludert til å bruke eksisterende veier på eiendommen, og eventuelle plikter i den forbindelse, som å bidra til vedlikehold av veier Rettighetshaver bruker.

Varslingsplikt
Rettighetshaver skal varsle Grunneier og eventuelle andre rettighetshavere før arbeid igangsettes.

Avtalen skal kunne brukes overfor alle, også enkeltpersoner hvor ledninger skal legges i hager. Da vil naturlig nok ikke punktene om hvordan dyrket mark skal behandles komme til anvendelse.  Det er gitt ganske detaljerte føringer for behandling av dyrket mark.

Kryssing av anlegget vil heller ikke være relevant for alle eiendommer da punktet først og fremst omhandler skogsdrift og landbruksvei, og mulig behov for forsterkninger av deler av traseen for at den skal kunne krysses med skogsmaskiner.

Fjerning av anlegget
Punktet omhandler hva som skal skje dersom et anlegg på en eiendom tas helt ut av drift. I utgangspunktet skal det bli værende, men på visse vilkår fjernes.

Opprydding, istandsetting, ....:
Beskriver Rettighetshavers plikter når det gjelder å rydde opp etter avsluttede anleggsarbeider. 

Også Grunneiers rettigheter og plikter har et eget hovedpunkt.
Med følgende underpunkter:
Overordnet beskrivelse
Sier blant annet at Grunneier ved signering av avtalen gir Rettighetshaver tillatelse til å påbegynne arbeidene 

Innmålingsdata
Grunneier skal få utlevert dokumentasjon på innmålt plassering av anlegget på eiendommen. OBS! Punktet presiserer også at Grunneier ikke kan bruke disse måledataene til annet enn eget formål og ikke dele dem med eller distribuere til andre uten Rettighetshavers samtykke. Dette av sikkerhetshensyn. 

Byggeforbud m.m
Bestemmelse om at det er forbudt for Grunneier å føre opp bygning eller annet anlegg, utføre arbeider som sprengning, graving, planting over anleggets deler i byggeforbudsbeltet, som er definert som 4 meter til begge sider av traseen. Kommunen kan samtykke til tiltak nærmere enn 4 meter, det skal i så fall avtales skriftlig.

Varslingsplikt
Grunneier skal varsle Rettighetshaver om egne tiltak på eiendommen som kan medføre en skade på Anlegget. 

Skade på anlegget
Det er vist til at Grunneier er erstatningsansvarlig etter alminnelige erstatningsrettslige regler ved skade på Anlegget som skyldes forhold på Grunneiers side.

Offentlige avgifter
Her er det presisert at Rettighetshaver er ansvarlig for eventuelle skatter og avgifter som ilegges som en konsekvens av at anlegget etableres på eiendommen.

Omlegging/flytting
Regulerer flytting av anlegget helt/delvis etter initiativ enten fra grunneier eller fra Rettighetshaver. Skal gjøres i samråd med den andre parten, som skal ha saklig grunn til å motsette seg endringen. Den parten som ønsker endret plassering skal dekke kostnadene ved omleggingen. 

Dersom Grunneier vil flytte anlegget, skal Rettighetshaver skriftlig godkjenne ny plassering og teknisk løsning.

Erstatning
Kommunen kan ikke forvente å få legge va-anlegg på privat eiendom uten at det gis kompensasjon til grunneieren for de ulempene det måtte medføre å ha anlegget på eiendommen. Avtaleutkastet har derfor med bestemmelser om erstatning. 

Det er ikke tatt inn noen kronebeløp i avtalen. Det er heller ikke sikkert at det blir noen erstatning å utbetale i alle tilfeller. Når det gjelder vurdering av (om og) hvilken erstatning som skal gis i det enkelte tilfellet, er det vist til prinsippene for erstatning slik de fremkommer i ekspropriasjonserstatningsloven. Ikke alle ulemper gir krav på erstatning etter disse bestemmelsene. 

Det er påregnelige økonomiske tap og ulemper som kan erstattes. 

Grunneieren skal ikke tjene på anlegget eller stilles bedre enn grunneiere som ikke berøres.

Erstatning skal som hovedregel fastsettes som et engangsbeløp. 

Det er tatt med egne punkter om noen særskilte eiendomstyper, om hva som kan og skal erstattes for anlegg på slike eiendommer: hageanlegg, jordbruk/avlingstap på dyrket mark, skogbruk.

Utmåling
Her skal konkret beløp for den aktuelle eiendommen fylles ut i de tilfellene hvor det skal betales erstatning: hva som skal erstattes og med hvor mye. 

Avtalen har også med bestemmelser om betalingstidspunkt og eventuell avsavnsrente.

Dersom partene ikke blir enige om hvorvidt erstatning skal betales eller om erstatningens størrelse, skal det avgjøres ved skjønn.

Dokumenterte utgifter til juridisk og teknisk bistand som har vært nødvendige for å inngå avtalen, skal dekkes av Rettighetshaver.

Avsluttende bestemmelser i avtalen

Tvister, lovvalg, verneting
Særskilte bestemmelser
Det er ikke ønskelig at avtalen skal endres når den brukes. Malen er gjennomarbeidet, og vurderes som balansert. Men vi ser at det kan oppstå tilfeller hvor det er behov for presiseringer eller unntak. Det er derfor tatt inn ett punkt hvor særskilte bestemmelser tilpasset den konkrete saken kan tas inn, inkludert vise til hvilke eventuelle standardbestemmelser som ikke skal gjelde for dette tilfellet, og hvilke som skal gjelde i stedet eller tillegg til standardbestemmelsene.

Tinglysing
Avtalen skal tinglyses.

Bortfall
Det hender noen ganger at kommunale prosjekter ikke blir satt i gang som forventet selv om de nødvendige beslutninger om det er fattet i kommunen og nødvendige godkjenninger foreligger. Det er vurdert som rimelig at grunneier da ikke skal måtte vente i uoverskuelig tid på at kommunen skal sette i gang arbeidet med å etablere anlegg på de arealene det er inngått avtale om. Derfor er det tatt med en bestemmelse om at avalen bortfaller dersom arbeider ikke er satt i gang 8 måneder etter at avtalen er signert og nødvendige godkjennelser foreligger.

"Særprotokoll"
For de største grunneierne, Statskog SF, Allstad AS og Finnmarkseiendommen, er det enighet om at avtalen skal ha et tillegg, en «særprotokoll». Protokollen gir disse grunneierne rett på kompensasjon for ekstra arbeid de ofte har i forbindelse med at det etableres rettigheter på deres eiendommer. De som grunneiere skal skaffe opplysninger om annen bruk og andre rettigheter som grunneier skal avklare og opplyse rettighetshaver (Kommunen) om.  Avtaletillegget (se pdf) innebærer at de tre grunneierne i tillegg til eventuell erstatning, skal få dekket et beløp på NOK tilsvarende: G(folketrygdens grunnbeløp)/30.

G er per dags dato pålydende NOK 130 160, hvilket ville gitt en tilleggsutbetaling på NOK 4.338,67 ved avtale om rettigheter til VA på for eksempel en av Statskogs eiendommer.