Nøkkeltall

Tabell 1. Nøkkeltall eiendomsforvaltning. Stavanger

Tjenesteprofil 

Figur 1. Tjenesteprofil eiendomsforvaltning 2019

Prioritering og behov

Stavanger kommune disponerte 10,6 % av kommunens samlede netto driftsutgifter til eiendomsforvaltning i 2019. I treårsperioden 2017-2019 var kommunens prioritering stigende fra 9,8 - 10,6 %. Dette er klart over nettverkssnitt.

I ASSS-nettverket var gjennomsnittlig prioritering 9,3% i 2019. Denne prosentsatsen viser hvor høyt kommunen kan eller vil prioritere eiendomsforvaltningen. Legg merke til at trangere eller romsligere kommuneøkonomi gjør at en prosentvis lik prioritering mellom kommuner kan gi helt ulike faktiske kronebeløp pr innbygger eller arealenhet. 

Vanligvis er det arealnivå (antall m2 formålsbygg) som sterkest påvirker kostnadsnivået i eiendomsforvaltningen. Høyt areal gir høyere kostnader og motsatt. Stavanger har et gjennomsnittlig areal formålsbygg pr innbygger på 4,6 m2/innbygger i 2019.  I treårsperioden er dette steget fra 4,2 til 4,5 m2/innb. I nettverket har gjennomsnittet økt fra 3,8 til 3,9 m2/innbygger. Stavanger ligger etter dette markert over nettverkssnittet. 

Dersom det er et mål å holde driftsressursene pr m2 oppe på et nødvendig nivå må kommunen være villig til enten å prioritere nødvendige ressurser eller justere (ned) arealet tilsvarende de ressurser man rår over.

Det er å forvente at arealbruk blir diskutert under og etter Koronakrisen.

Prioritering er et uttrykk for forholdet mellom ressursbruk og målgruppe.

Produktivitet/enhetskostnader

Enhetskostnadene i eiendomsforvaltning fordeles på forvaltning, drift og vedlikehold (FDV) pr m2. Som en del av drift regnes også energibruk og renholdskostnader som vi har egne indikatorer på.  Forpliktelsen på et forsvarlig og verdibevarende driftsnivå gjør at det ikke er et mål å komme lavest mulig, men allikevel utfordres på å finne effektive driftsløsninger.

Stavanger kommune brukte for 2019 kr 1478 pr m2 beregnet som korrigerte brutto driftsutgifter pr kvadratmeter. Dersom vi trekker ut avskrivningene er beløpet kr 1074 pr m2. Kommunens tall steg fra kr 962 i 2017 til 1074 i 2019. I nettverket steg snittet fra 942 til 971 kr/m2 i samme periode. Stavanger ligger derfor over nettverkssnitt.

Dersom vi splitter denne driftskostnaden finner vi at kommunen brukte 74 kr/m2 til forvaltning i 2019. Tallene steg fra 67 i 2017 til 74 i 2019. I nettverket steg snittet fra 84 kr/m2 i 2017 til 90 kr/m2 i 2019. Stavanger lå etter dette under nettverket i ressursbruk til forvaltning.

Til drift – inklusive bl.a. renhold og energi – brukte Stavanger 755 kr/m2 i 2019. Kommunens tall steg fra 2017 da man brukte 582 kr/m2. I nettverket steg snittet til driftsaktiviteter fra 683 kr/m2 i 2017 til 701 kr/m2 i 2019. Stavanger ligger nå over nettverkssnittet.

Energibruk er regnskapsmessig en del av driftsaktiviteten. Tradisjonelt har dette handlet om lys og varme, men etter hvert handler dette i stigende grad om ulike former for styring av anlegg, av energi til utstyr m.v. Stavanger brukte 128 kWh/m2 i 2019, og det var en nedgang fra 136 kWh/m2 i 2017. I nettverket sank gjennomsnittstallet fra 163 til 144 kWh/m2 i treårsperioden.  Stavanger ligger under snitt i treårsperioden.

Renholdskostnadene i Stavanger sank fra 142 kr/m2 i 2017 til 137 kr/m2 i 2019. I nettverket lå nivået relativt jevnt, fra 162 kr/m2 i 2017 til 165 kr/m2 i 2019. Stavanger ligger her under nettverksnitt. Det bør bemerkes at indikatoren for renholdskostnader ikke fullt ut fanger opp ulikhet mellom internt og eksternt renhold og at denne derfor har lavere presisjon enn de øvrige indikatorene.

Fagmiljøet i Norsk kommunalteknisk forening (NKF) peker på et samlet ressursbehov til renhold – inklusive lønn/materiell/sosiale utgifter m.v. – på opp mot kr 250 pr m2.

Det er å forvente at denne ressursbruken vil påvirkes av Koronasmitten på kortere og lengre sikt.

Vedlikeholdsinnsatsen er nødvendig for å holde formålsbyggene oppe på en ønsket standard og slik at verdiene tas vare på. Stavanger brukte 307 kr/m2 i 2017 og 235 kr/m2 i 2019. I nettverket lå gjennomsnittet til vedlikehold omkring 169 kr/m2 i treårsperioden. Stavanger har en tydelig prioritering av dette i perioden, godt hjulpet av omstillingsmidler tidlig i perioden.

Fagmiljøet i Norsk kommunalteknisk forening (NKF) peker på et vedlikeholdsbehov på anslagsvis 170 kr/m2. Dette bygger på at bygget skal leve i anslagsvis 60 år og opprettholde den standard det hadde da det var nytt. Med stigende forventninger og krav om endringer og utskiftinger, teknisk kompleksitet m.v. vil dette behovet være større i årene som kommer.

Produktivitet er et uttrykk for forholdet mellom tjenesteproduksjon og ressursbruk.

Kvalitet og andre indikatorer

Eiendomsnettverket følger tilstanden på eiendomsporteføljen på et strategisk nivå via en enkel indikator der vi på gitte premisser ber kommunen melde inn hvor stor andel av formålsbyggene som oppfyller tilstandsgrad 0/1. Vurderingen gjøres av egne ansatte og favner kun byggteknisk standard. Denne tilstandsindikatoren må derfor oppfattes som relativt grovspektret. Den vil ha størst verdi ved å følge enkeltkommuner over tid. Se egen omtale som temaartikkel. I nettverket er gjennomsnittlig 72% av grunnskolebygg og 75% av pleie/omsorgsbygg i tilstandsgrad 0 og 1. Stavanger kommune har en tilsvarende andel på 83% for grunnskolebygg og 80% for pleie/omsorgsbygg. Disse data forutsetter ASSS-styrets tilslutning i møte 2/9/20.

Kommunens investering i formålsbygg følger vi gjennom et nøkkeltall på årlig investering pr innbygger. Kronebeløpet beskrives som årlig gjennomsnitt over en periode over fire år, indeksert i tråd med SSBs byggekostnadsindeks for boligblokker. Stavanger investering var 4655 kr/innbygger. Dette er lavere enn nettverkssnittet som var 5 698 kr/innbygger. (NB! Se i innledning om justering og noe usikkerhet om beregning av denne indikatoren!)

Investeringsnivået er et uttrykk for prioritering i kommunen. Det er også et signal om fornyelse av formålsbyggene, både mtp teknisk standard og oppdatering til dagens behov for de kommunale tjenestene. Ved god strategisk planlegging vil dette også fange opp nåtidige og framtidige demografiske forhold.

Sykefraværet i eiendomsforvaltningen kan gi indikasjoner på kvaliteter ved arbeidet. Men siden dette også kan ha med forhold utenfor arbeidsplassen, bruker vi denne indikatoren relativt lite. For Stavanger sank sykefraværet fra 7,5 % i 2017 til 6,3 % i 2019. I nettverket lå sykefraværet relativt jevnt omkring 8,2 % i samme periode.