Nøkkeltall

Tabell 1. Nøkkeltall eiendomsforvaltning. Oslo

Tjenesteprofil 

Figur 1. Tjenesteprofil eiendomsforvaltning 2019

Prioritering og behov

Oslo kommune disponerte 8,9 % av kommunens samlede netto driftsutgifter til eiendomsforvaltning i 2019. I treårsperioden 2017-2019 lå kommunens prioritering på omkring 8,8-8,9 %. Dette er under nettverkssnitt.

I ASSS-nettverket var gjennomsnittlig prioritering 9,3% i 2019. Denne prosentsatsen viser hvor høyt kommunen kan eller vil prioritere eiendomsforvaltningen. Legg merke til at trangere eller romsligere kommuneøkonomi gjør at en prosentvis lik prioritering mellom kommuner kan gi helt ulike faktiske kronebeløp pr innbygger eller arealenhet. 

Vanligvis er det arealnivå (antall m2 formålsbygg) som sterkest påvirker kostnadsnivået i eiendomsforvaltningen. Høyt areal gir høyere kostnader og motsatt. Oslo har et gjennomsnittlig areal formålsbygg pr innbygger på 3,7 m2/innbygger i 2019.  I treårsperioden er dette steget litt, fra 3,5 til 3,7 m2/innb. I nettverket har gjennomsnittet økt fra 3,8 til 3,9 m2/innbygger. Oslo ligger etter dette markert under nettverkssnittet. 

Dersom det er et mål å holde driftsressursene pr m2 oppe på et nødvendig nivå må kommunen være villig til enten å prioritere nødvendige ressurser eller justere (ned) arealet tilsvarende de ressurser man rår over.

Det er å forvente at arealbruk blir diskutert under og etter Koronakrisen.

Prioritering er et uttrykk for forholdet mellom ressursbruk og målgruppe.

Produktivitet/enhetskostnader

Enhetskostnadene i eiendomsforvaltning fordeles på forvaltning, drift og vedlikehold (FDV) pr m2. Som en del av drift regnes også energibruk og renholdskostnader som vi har egne indikatorer på.  Forpliktelsen på et forsvarlig og verdibevarende driftsnivå gjør at det ikke er et mål å komme lavest mulig, men allikevel utfordres på å finne effektive driftsløsninger.

Oslo kommune brukte for 2019 kr 1623 pr m2 beregnet som korrigerte brutto driftsutgifter pr kvadratmeter. Dersom vi trekker ut avskrivningene er beløpet kr 1047 pr m2. Kommunens tall sank fra kr 1102 i 2017 til 1047 i 2019. I nettverket steg snittet fra 942 til 971 kr/m2 i samme periode. Oslo ligger derfor markert over nettverkssnitt.

Dersom vi splitter denne driftskostnaden finner vi at kommunen brukte 105 kr/m2 til forvaltning i 2019. Tallene steg fra 90 i 2017 til 105 i 2019. I nettverket steg snittet fra 84 kr/m2 i 2017 til 90 kr/m2 i 2019. Oslo lå etter dette over nettverket i ressursbruk til forvaltning.

Til drift – inklusive bl.a. renhold og energi – brukte Oslo 715 kr/m2 i 2019. Kommunens tall sank fra 2017 da man brukte 797 kr/m2. I nettverket steg snittet til driftsaktiviteter fra 683 kr/m2 i 2017 til 701 kr/m2 i 2019. Oslo ligger over nettverkssnittet.

Energibruk er regnskapsmessig en del av driftsaktiviteten. Tradisjonelt har dette handlet om lys og varme, men etter hvert handler dette i stigende grad om ulike former for styring av anlegg, av energi til utstyr m.v. Oslo brukte 144 kWh/m2 i 2019, og det var en betydelig nedgang fra 186 kWh/m2 i 2017. I nettverket sank gjennomsnittstallet fra 163 til 144 kWh/m2 i treårsperioden.  Oslo har en sterkere nedgang enn nettverket og ligger nå klart under snitt. Kommunen vil selv undersøke om dette er en reell tendens for den samlete eiendomsforvaltningen i Oslo.

Renholdskostnadene i Oslo sank fra 148 kr/m2 i 2017 til 141 kr/m2 i 2019. I nettverket lå nivået relativt jevnt, fra 162 kr/m2 i 2017 til 165 kr/m2 i 2019. Oslo ligger her under nettverksnitt. Det bør bemerkes at indikatoren for renholdskostnader ikke fullt ut fanger opp ulikhet mellom internt og eksternt renhold og at denne derfor har lavere presisjon enn de øvrige indikatorene.

Fagmiljøet i Norsk kommunalteknisk forening (NKF) peker på et samlet ressursbehov til renhold – inklusive lønn/materiell/sosiale utgifter m.v. – på opp mot kr 250 pr m2.

Det er å forvente at denne ressursbruken vil påvirkes av Koronasmitten på kortere og lengre sikt.

Vedlikeholdsinnsatsen er nødvendig for å holde formålsbyggene oppe på en ønsket standard og slik at verdiene tas vare på. Oslo brukte 203 kr/m2 i 2017 og 215 kr/m2 i 2019. I nettverket lå gjennomsnittet til vedlikehold omkring 169 kr/m2 i treårsperioden. Oslo ligger markert over nettverkssnitt. Kommunen erfarer at vedlikehold i trange områder med høy trafikktetthet øker kostnadene. Det samme gjør en høy andel fredete bygg/miljøer.

Fagmiljøet i Norsk kommunalteknisk forening (NKF) peker på et vedlikeholdsbehov på anslagsvis 170 kr/m2. Dette bygger på at bygget skal leve i anslagsvis 60 år og opprettholde den standard det hadde da det var nytt. Med stigende forventninger og krav om endringer og utskiftinger, teknisk kompleksitet m.v. vil dette behovet være større i årene som kommer.

Produktivitet er et uttrykk for forholdet mellom tjenesteproduksjon og ressursbruk.

Kvalitet og andre indikatorer

Eiendomsnettverket følger tilstanden på eiendomsporteføljen på et strategisk nivå via en enkel indikator der vi på gitte premisser ber kommunen melde inn hvor stor andel av formålsbyggene som oppfyller tilstandsgrad 0/1. Vurderingen gjøres av egne ansatte og favner kun byggteknisk standard. Denne tilstandsindikatoren må derfor oppfattes som relativt grovspektret. Den vil ha størst verdi ved å følge enkeltkommuner over tid. Se egen omtale som temaartikkel. I nettverket er gjennomsnittlig 72% av grunnskolebygg og 75% av pleie/omsorgsbygg i tilstandsgrad 0 og 1. Oslo kommune har en tilsvarende andel på 74% for grunnskolebygg og pt ikke rapportert for pleie/omsorgsbygg. Disse data forutsetter ASSS-styrets tilslutning i møte 2/9/20.

Kommunens investering i formålsbygg følger vi gjennom et nøkkeltall på årlig investering pr innbygger. Kronebeløpet beskrives som årlig gjennomsnitt over en periode over fire år, indeksert i tråd med SSBs byggekostnadsindeks for boligblokker. Oslo investering var 7104 kr/innbygger. Dette er høyere enn nettverkssnittet som var 5 698 kr/innbygger.

Investeringsnivået er et uttrykk for prioritering i kommunen. Det er også et signal om fornyelse av formålsbyggene, både mtp teknisk standard og oppdatering til dagens behov for de kommunale tjenestene. Ved god strategisk planlegging vil dette også fange opp nåtidige og framtidige demografiske forhold.

Sykefraværet i eiendomsforvaltningen kan gi indikasjoner på kvaliteter ved arbeidet. Men siden dette også kan ha med forhold utenfor arbeidsplassen, bruker vi denne indikatoren relativt lite. For Oslo sank sykefraværet fra 9,1 % i 2017 til 8,9 % i 2019. I nettverket lå sykefraværet relativt jevnt omkring 8,2 % i samme periode.