Nøkkeltall

Tabell 1. Nøkkeltall eiendomsforvaltning. Bergen

Tjenesteprofil 

Figur 1. Tjenesteprofil eiendomsforvaltning 2019

Prioritering og behov

Bergen kommune disponerte 10,5 % av kommunens samlede netto driftsutgifter til eiendomsforvaltning i 2019. I treårsperioden 2017-2019 lå kommunens prioritering på omkring 10,1-10,5 %. Dette er klart over nettverkssnitt.  

I ASSS-nettverket var gjennomsnittlig prioritering 9,3% i 2019. Denne prosentsatsen viser hvor høyt kommunen kan eller vil prioritere eiendomsforvaltningen. Legg merke til at trangere eller romsligere kommuneøkonomi gjør at en prosentvis lik prioritering mellom kommuner kan gi helt ulike faktiske kronebeløp pr innbygger eller arealenhet. 

Vanligvis er det arealnivå (antall m2 formålsbygg) som sterkest påvirker kostnadsnivået i eiendomsforvaltningen. Høyt areal gir høyere kostnader og motsatt. Bergen har et gjennomsnittlig areal formålsbygg pr innbygger på 3,3 m2/innbygger i 2019.  I treårsperioden er dette steget litt, fra 3,2 til 3,3 m2/innb. I nettverket har gjennomsnittet økt fra 3,8 til 3,9 m2/innbygger. Bergen ligger etter dette markert under nettverkssnittet. 

Dersom det er et mål å holde driftsressursene pr m2 oppe på et nødvendig nivå må kommunen være villig til enten å prioritere nødvendige ressurser eller justere (ned) arealet tilsvarende de ressurser man rår over. 

Det er å forvente at arealbruk blir diskutert under og etter Koronakrisen. 

Prioritering er et uttrykk for forholdet mellom ressursbruk og målgruppe. 

Produktivitet/enhetskostnader

Enhetskostnadene i eiendomsforvaltning fordeles på forvaltning, drift og vedlikehold (FDV) pr m2. Som en del av drift regnes også energibruk og renholdskostnader som vi har egne indikatorer på.  Forpliktelsen på et forsvarlig og verdibevarende driftsnivå gjør at det ikke er et mål å komme lavest mulig, men allikevel utfordres på å finne effektive driftsløsninger.  

Bergen kommune brukte for 2019 kr 1704 pr m2 beregnet som korrigerte brutto driftsutgifterpr kvadratmeter. Dersom vi trekker ut avskrivningene er beløpet kr 1135 pr m2. Kommunens tall steg fra kr 1064 i 2017 til 1135 i 2019. I nettverket steg snittet fra 942 til 971 kr/m2 i samme periode. Bergen ligger derfor markert over nettverkssnitt, men deler av dette er knyttet til at kommunen har et mye lavere arealnivå og kan derfor bruke noe mer midler pr m2. 

Forvaltning

Dersom vi splitter denne driftskostnaden finner vi at kommunen brukte 117 kr/m2 til forvaltning i 2019. Tallene steg fra 101 i 2017 til 117 i 2019. I nettverket steg snittet fra 84 kr/m2 i 2017 til 90 kr/m2 i 2019. Bergen lå etter dette over nettverket i ressursbruk til forvaltning. 

Drift

Til drift – inklusive bl.a. renhold og energi – brukte Bergen 861 kr/m2 i 2019. Kommunens tall steg fra 2017 da man brukte 817 kr/m2. I nettverket steg snittet til driftsaktiviteter fra 683 kr/m2 i 2017 til 701 kr/m2 i 2019. Bergen ligger over nettverkssnittet. 

Energibruk er regnskapsmessig en del av driftsaktiviteten. Tradisjonelt har dette handlet om lys og varme, men etter hvert handler dette i stigende grad om ulike former for styring av anlegg, av energi til utstyr m.v. Bergen brukte 158 kWh/m2 i 2019, og det var en nedgang fra 170 kWh/m2 i 2017. I nettverket sank gjennomsnittstallet fra 163 til 144 kWh/m2 i treårsperioden.  Bergen har nedgang som nettverket, men ligger fortsatt noe over snitt i treårsperioden. 

Renholdskostnadene i Bergen økte fra 165 kr/m2 i 2017 til 178 kr/m2 i 2019. I nettverket lå nivået relativt jevnt, fra 162 kr/m2 i 2017 til 165 kr/m2 i 2019. Bergen ligger her litt over nettverksnitt. Det bør bemerkes at indikatoren for renholdskostnader ikke fullt ut fanger opp ulikhet mellom internt og eksternt renhold og at denne derfor har lavere presisjon enn de øvrige indikatorene. 

Fagmiljøet i Norsk kommunalteknisk forening (NKF) peker på et samlet ressursbehov til renhold – inklusive lønn/materiell/sosiale utgifter m.v. – på opp mot kr 250 pr m2. 

Det er å forvente at denne ressursbruken vil påvirkes av Koronasmitten på kortere og lengre sikt. 

Vedlikehold

Vedlikeholdsinnsatsen er nødvendig for å holde formålsbyggene oppe på en ønsket standard og slik at verdiene tas vare på. Bergen brukte 150 kr/m2 i 2017 og 158 kr/m2 i 2019. I nettverket steg gjennomsnittet til vedlikehold fra 169 kr/m2 i 2017 til 171 kr/m2 i 2019. 

Fagmiljøet i Norsk kommunalteknisk forening (NKF) peker på et vedlikeholdsbehov på anslagsvis 170 kr/m2. Dette bygger på at bygget skal leve i anslagsvis 60 år og opprettholde den standard det hadde da det var nytt. Med stigende forventninger og krav om endringer og utskiftinger, teknisk kompleksitet m.v. vil dette behovet være større i årene som kommer. 

Produktivitet er et uttrykk for forholdet mellom tjenesteproduksjon og ressursbruk. 

Kvalitet og andre indikatorer

Eiendomsnettverket følger tilstanden på eiendomsporteføljen på et strategisk nivå via en enkel indikator der vi på gitte premisser ber kommunen melde inn hvor stor andel av formålsbyggene som oppfyller tilstandsgrad 0/1. Vurderingen gjøres av egne ansatte og favner kun byggteknisk standard. Denne tilstandsindikatoren må derfor oppfattes som relativt grovspektret. Den vil ha størst verdi ved å følge enkeltkommuner over tid. Se egen omtale som temaartikkel. Bergen kommune har pt ikke meldt inn data for denne indikatoren. Disse data forutsetter ASSS-styrets tilslutning i møte 2/9/20. 

Kommunens investering i formålsbygg følger vi gjennom et nøkkeltall på årlig investering pr innbygger. Kronebeløpet beskrives som årlig gjennomsnitt over en periode over fire år, indeksert i tråd med SSBs byggekostnadsindeks for boligblokker. Bergens investering var 4991 kr/innbygger. Dette er lavere enn nettverkssnittet som var 5 698 kr/innbygger.  

Investeringsnivået er et uttrykk for prioritering i kommunen. Det er også et signal om fornyelse av formålsbyggene, både mtp teknisk standard og oppdatering til dagens behov for de kommunale tjenestene. Ved god strategisk planlegging vil dette også fange opp nåtidige og framtidige demografiske forhold. 

Sykefraværet i eiendomsforvaltningen kan gi indikasjoner på kvaliteter ved arbeidet. Men siden dette også kan ha med forhold utenfor arbeidsplassen, bruker vi denne indikatoren relativt lite. For Bergen sank sykefraværet fra 10,1 % i 2017 til 9,6 % i 2019. I nettverket lå sykefraværet relativt jevnt omkring 8,2 % i samme periode.