Uke 36: Boligprisene tar seg opp

Klar boligprisvekst

Gjennomsnittsprisene for boliger økte 0,6 prosent i august og var da 5,5 prosent høyere enn samme måned i fjor. Etter ganske høy prisvekst gjennom 2024 og i de to første månedene i år, bidro «renteskuffelsen i mars» til fem måneder med svak prisvekst. Siden februar har boligprisene steget med bare 1,1 prosent regnet som årlig rate. Nå har rentenedsettelsen i juni og utsikter til ytterligere noe nedgang bidratt til omslaget: Prisveksten i august tilsvarer en årlig rate på 7,1 prosent.

Det er fortsatt store regionale forskjeller i prisutviklingen, men forskjellene i 12-månedersveksten ble redusert. Etter en tid med meget svak utvikling i Oslo og Trondheim, var økningen i august der mer enn det dobbelte av landsgjennomsnittet. I Tromsø hvor veksten har vært god i lengre tid, var veksten imidlertid nesten det dobbelte av det igjen. Stavanger som ligger på topp i 12-månedersvekst med 14,3 prosent var august-prisveksten som gjennomsnittet, mens Bergen og Kristiansand, som også har ligget høyt oppe, hadde en liten prisnedgang i august. Av de seks storbyene er det bare Oslo med 4,8 prosent og Trondheim med 2,6 prosent som har lavere 12-månedersprisvekst enn landsgjennomsnittet i. Veksten i Kristiansand ligger like over landsgjennomsnittet, mens prisveksten i Bergen og Tromsø ligger på rundt 11 prosent.

Realboligprisene målt som prisnivået på boliger i forhold til byggekostnadene, er likevel klart lavere enn nivået de fem siste årene før pandemien og gjennom pandemien. Dette er en viktig faktor bak den beskjedne boligbyggingen. Når boliginvesteringene gjennom årets første halvår har snudd fra nedgang til noe økning, baserer det seg trolig på forventninger om ytterligere realboligprisvekst. Uten realboligprisvekst er det vanskelig å se for seg at det vil bli noe særlig futt i boliginvesteringene videre framover.  

Litt lavere sykefravær

Det sesongjusterte sykefraværet falt 0,1 prosent i 2. kvartal 2025 og utgjorde 6,6 prosent av avtalte dagsverk. Sykefraværet i 2. kvartal var 0,2 prosentpoeng lavere enn årsgjennomsnittet i 2024, og 0,4 prosentpoeng lavere enn i slutten av 2023 og 0,7 prosentpoeng lavere enn i toppen i 1. kvartal 2022 (hvor det imidlertid var svært mange influensasyke). Det kan altså se ut som om sykefraværet har kommet ned fra toppen, men var i 2. kvartal fremdeles 0,9 prosentpoeng høyere enn gjennomsnittet de siste fem årene før pandemien.  

Færre ledige stillinger

Antall ledige stillinger falt med nær 9 prosent fra 1. til 2. kvartal og var 12,5 prosent lavere enn gjennomsnittet i fjor. Samtidig er antall ledige stillinger betydelig større enn i perioden mellom finanskrisen og pandemien. Målt som andel av totalt antall stillinger var det 18 prosent flere ledige stillinger i 2. kvartal i år enn gjennomsnittet i perioden 2010-2019.

Uendret industriproduksjon – fortsatt positiv trend

Industriproduksjonen var uendret i juli etter et marginalt fall i juni og en større nedgang i mai. April-tallet var imidlertid svært høyt og fremstår som et «tilfeldig blaff». Trenden peker fortsatt oppover, om enn i litt mindre grad enn tidligere i år. Juli-produksjonen var 4 prosent høyere enn årsgjennomsnittet i fjor, og nærmere 6 prosent høyere enn rett før pandemien.

Gjennom inneværende år er det leverandørindustrien (til petroleumsvirksomheten) som trekker opp, mens produksjonen i den øvrige industrien har falt litt. Sammenliknet med årsgjennomsnittet i fjor er forskjellen imidlertid liten og for begge grupper er det klar økning.

Renteutsiktene

Av ny informasjon denne uka er det nok først og fremst boligprisene som kan påvirke rentebeslutning om knappe to uker, men SSBs tall for ledige stillinger er også relevant. De vil trolig virke hver sin veg og min konklusjon er at ingen av disse vil bli avgjørende.

Høy boligprisvekst er en faktor som isolert sett trekker i retning av høyere rente siden høy boligprisvekst isolert sett trekker gjeldsveksten i husholdningene opp. Norges Bank skal gjennom rentesettingen få inflasjonen mot målet, men også bidra til stabil høy sysselsetting og aktivitetsvekst og finansiell stabilitet. Banken kan være bekymret for husholdningenes gjeldsvekst. Gjelds- og rentebelastningen i husholdningene, hvor en ser bruttogjelda og renteutgiftene som andel av disponibel inntekt, er høy i et historisk perspektiv. Men rentebelastningen er likevel vesentlig lavere enn for 30-40 år siden, under Jappetiden og den påfølgende konjunkturnedgangen. Det er heller ingen ting som tyder på at husholdningenes atferd ligger an til å bidra til noen finansiell ustabilitet nå. Utfordringene kan heller være at jo lenger boligbyggingen er veldig lav, jo kraftigere kan omslaget komme til å bli. Det taler for at den kan være bra med økte boligpriser for å «få satt boligbyggingen i gang igjen».

Utgangspunktet må være at Norges Bank vil følge rentebanen fra forrige konjunkturrapport og sette renta ned på førstkommende rentemøte. Færre ledige stillinger kan sammen med tendensen til økt ledighet underbygge vurderingen av en litt svakere utvikling i arbeidsmarkedet.

Fram mot neste rentemøte ventes det ny informasjon på tre områder som kan komme til å stikke kjepper i hjulet for Norges Banks planer. Det er neste ukes inflasjonstall, resultatene i bankens regionale nettverk og utviklingen i kronekursen. Uten store overraskelser på disse områdene tror jeg på kutt nå. Om og når det neste rentekuttet blir signalisert og kommer er langt mer usikkert.

Min vurdering av Norges Banks rentesetting er at de kanskje har vektlagt de store uutnyttede arbeidskraftreservene for lite (AKU viser at det nesten er like mange i den potensielle arbeidsstyrken, som det er arbeidsledige), og lagt for stor vekt på NAVs registrerte ledighet som indikator for fremtidig lønnsvekst og inflasjon. I frontfagsmodellen i rendyrket form er det bare lønnsomheten i virksomheter som konkurrerer med utlandet (konkurranseutsatt/K-sektor) som skal bestemme lønnsveksten, og arbeidsledighet har ingen betydning. Dette kan virke urimelig, men så lenge presset i arbeidsmarkedet ikke er veldig høyt eller lavt, tror jeg nivået på arbeidsledigheten i praksis har relativt liten betydningen for lønnsveksten. Lav kapasitetsutnyttelse i mange rentefølsomme næringer som varehandel og byggebransjen, hvor også kravet til kompetanse kan være moderat, er momenter som burde øke sannsynligheten for rentekutt.

Moderate endringer i krone, fond og oljepris

Oljeprisen har svingt mellom 66 og 69 dollar gjennom uka og endte fredag ettermiddag på 66 dollar per fat, som er 2 dollar ned fra forrige uke. Verdien av oljefondet har sving litt, men var fredag ettermiddag på 20.150 mrd. kroner. Fondet hadde da lagt på seg 150 mrd. kroner i løpet av uka. Krona har svingt litt gjennom uka, men endte fredag på tilnærmet samme nivå som sist fredag. Krona var 1,4 prosent sterkere enn årsgjennomsnittet i fjor.