Publisert: 17.09.2019

Nøkkeltall

Tabell 1. Nøkkeltall eiendomsforvaltning. Bergen

Tjenesteprofil 

 

Prioritering og behov

Bergen kommune disponerte 10,5 % av kommunens samlede netto driftsutgifter til eiendomsforvaltning i 2018. I treårsperioden 2016-2018 lå kommunens prioritering på omkring 10,5 %. Dette er klart over nettverkssnitt. I ASSS-nettverket var gjennomsnittlig prioritering 9,3 % i 2018. Denne prosentsatsen viser hvor høyt kommunen kan eller vil prioritere eiendomsforvaltningen. Legg merke til at trangere eller romsligere kommuneøkonomi gjør at en prosentvis lik prioritering mellom kommuner kan gi helt ulike faktiske kronebeløp pr innbygger eller arealenhet.

Vanligvis er det arealnivå (antall m2 formålsbygg) som sterkest påvirker kostnadsnivået i eiendomsforvaltningen. Høyt areal gir høyere kostnader og motsatt. Bergen har et gjennomsnittlig areal formålsbygg pr innbygger på 3,3 m2/innbygger i 2018.  I treårsperioden er dette steget litt, fra 3,1 til 3,3 m2/innb. I nettverket har gjennomsnittet økt fra 3,8 til 3,9 m2/innbygger. Bergen ligger etter dette markert under nettverkssnittet.

Dersom det er et mål å holde driftsressursene pr m2 oppe på et nødvendig nivå må kommunen være villig til enten å prioritere nødvendige ressurser eller justere (ned) arealet tilsvarende de ressurser man rår over.

Prioritering er et uttrykk for forholdet mellom ressursbruk og målgruppe. 

Produktivitet/enhetskostnader

Enhetskostnadene i eiendomsforvaltning fordeles på forvaltning, drift og vedlikehold (FDV) pr m2. Som en del av drift regnes også energibruk og renholdskostnader som vi har egne indikatorer på.  Forpliktelsen på et forsvarlig og verdibevarende driftsnivå gjør at det ikke er et mål å komme lavest mulig, men allikevel utfordres på å finne effektive driftsløsninger.

Bergen kommune brukte for 2018 kr 1 635 pr m2 beregnet som korrigerte brutto driftsutgifter pr kvadratmeter. Dersom vi trekker ut avskrivningene er beløpet kr 1120 pr m2. Kommunens tall steg fra kr 1088 i 2016 til 1120 i 2018. I nettverket steg snittet fra 874 til 972 kr/m2 i samme periode. Bergen ligger derfor markert over nettverkssnitt, men deler av dette er knyttet til at kommunen har et mye lavere arealnivå og kan derfor bruke noe mer midler pr m2.

Dersom vi splitter denne driftskostnaden finner vi at kommunen brukte 111 kr/m2 til forvaltning i 2018. Tallene falt fra 113 i 2016 til 111 i 2018. I nettverket steg snittet fra 74 kr/m2 i 2016 til 83 kr/m2 i 2018. Bergen lå etter dette over nettverket i ressursbruk til forvaltning.

Til drift – inklusive bl.a. renhold og energi – brukte Bergen 858 kr/m2 i 2018. Kommunens tall steg fra 2016 da man brukte 825 kr/m2. I nettverket steg snittet til driftsaktiviteter fra 649 kr/m2 i 2016 til 709 kr/m2 i 2018. Bergen ligger over nettverkssnittet.

Energibruk er regnskapsmessig en del av driftsaktiviteten. Tradisjonelt har dette handlet om lys og varme, men etter hvert handler dette i stigende grad om ulike former for styring av anlegg, av energi til utstyr m.v. Bergen brukte 165 kWh/m2 i 2018, og det var en nedgang fra 174 kWh/m2 i 2016. I nettverket sank gjennomsnittstallet fra 167 til 157 kWh/m2 i treårsperioden.  Bergen har en parallell nedgang som nettverket, men ligger fortsatt noe over snitt i treårsperioden.

Renholdskostnadene i Bergen økte fra 162 kr/m2 i 2016 til 167 kr/m2 i 2018. I nettverket lå nivået relativt jevnt, fra 156 kr/m2 i 2016 til 157 kr/m2 i 2018. Bergen ligger her litt over nettverksnitt. Det bør bemerkes at indikatoren for renholdskostnader ikke fullt ut fanger opp ulikhet mellom internt og eksternt renhold og at denne derfor har lavere presisjon enn de øvrige indikatorene.

Fagmiljøet i Norsk kommunalteknisk forening (NKF) peker på et samlet ressursbehov til renhold – inklusive lønn/materiell/sosiale utgifter m.v. – på opp mot kr 250 pr m2.

Vedlikeholdsinnsatsen er nødvendig for å holde formålsbyggene oppe på en ønsket standard og slik at verdiene tas vare på. Bergen brukte 151 kr/m2 i 2016 og 153 kr/m2 i 2018. I nettverket steg gjennomsnittet til vedlikehold fra 144 kr/m2 i 2016 til 174 kr/m2 i 2018. Bergen har hatt en relativ nedgang i denne innsatsen sammenliknet med nettverket.

Fagmiljøet i Norsk kommunalteknisk forening (NKF) peker på et vedlikeholdsbehov på anslagsvis 170 kr/m2. Dette bygger på at bygget skal leve i anslagsvis 60 år og opprettholde den standard det hadde da det var nytt. Med stigende forventninger og krav om endringer og utskiftinger, teknisk kompleksitet m.v. vil dette behovet være større i årene som kommer.

Produktivitet er et uttrykk for forholdet mellom tjenesteproduksjon og ressursbruk.

Kvalitet og andre indikatorer

Kommunens investering i formålsbygg følger vi gjennom et nøkkeltall på årlig investering pr innbygger. Kronebeløpet beskrives som årlig gjennomsnitt over en periode over fire år, indeksert i tråd med SSBs byggekostnadsindeks for boligblokker. Bergens investering var 4 822 kr/innbygger. Dette er lavere enn nettverkssnittet som var 5 251 kr/innbygger.

Investeringsnivået er et uttrykk for prioritering i kommunen. Det er også et signal om fornyelse av formålsbyggene, både mtp teknisk standard og oppdatering til dagens behov for de kommunale tjenestene. Ved god strategisk planlegging vil dette også fange opp nåtidige og framtidige demografiske forhold.

Sykefraværet i eiendomsforvaltningen kan gi indikasjoner på kvaliteter ved arbeidet. Men siden dette også kan ha med forhold utenfor arbeidsplassen, bruker vi denne indikatoren relativt lite. For Bergen steg sykefraværet fra 10,1 % i 2016 til 10,2 % i 2018. I nettverket sank dette fra 8,9 % til 8,6 % i samme periode.