Publisert: 12.09.2018

Endret: 12.09.2018

Forutsetningene for rett føring

beskrives i KOSTRA-veileder, NS3454, dokumenter fra foreningen for god kommunal regnskapsskikk (GKRS) mv. ASSS-nettverket arbeider aktivt for å beskrive og etablere tydelig og felles praksis på kontering av drift og vedlikehold. Det kan derfor være relevant å se hva rapporterte tall for 2017 faktisk viser.

Tilstrekkelige midler til drift og vedlikehold er grunnleggende for god og forsvarlig forvaltning av kommunale formålsbygg, men midlene skal brukes målrettet.

For et verdibevarende vedlikehold er det vesentlig å prioritere midler til dette. Det er et nøkkelspørsmål hvordan man kan skaffe midler til vedlikehold. For ordens skyld gjør vi oppmerksom på at nettverkssnittet ikke må oppfattes som normativt, men det gir en verdi man kan speile og vurdere eget nivå i forhold til.

Figur 1. Utgifter til drifts- og vedlikeholdsaktiviteter i kommunal eiendomsforvaltning per kvadratmeter. Kroner

Kilde: SSB/KOSTRA

Driftskostnaden er betydelig større enn vedlikehold, for alle kommunene. I 2017 varierer kommunenes ressursbruk fra kr 515 per m2 i Kristiansand til kr 816 per m2 i Bergen. Vedlikeholdsinnsatsen varierer tilsvarende fra kr 63 per m2 i Fredrikstad til kr 307 per m2 i Stavanger. Stavanger har fått bidrag fra omstillingsmidler i dette.

Drift – herav renhold og energi

Driftsdelen i eiendomsforvaltningen favner flere ting, blant annet renhold og energi. Energi omtales i en annen artikkel, men her gjengis allikevel hovedtallene. I ASSS-nettverket har vi valgt energibruk som hovedindikator, da det bidrar til å åpne opp for ulike kilder. I denne artikkelen, der vi ser på elementene i driftskostnadene, gjengis energi allikevel som kostnad.

Figur 2. Energikostnader og utgifter til renholdsaktiviteter i kommunal eiendomsforvaltning per kvadratmeter. Kroner

Kilde: SSB/KOSTRA

Vi ser at variasjonen er relativt stor mellom kommunene.

Hva kan påvirke energiforbruk og kostnad? Klimatiske forhold vil spille inn, og disse tallene er ikke gradtallsjustert. Blant faktorene som ellers påvirker dette er byggenes energiklasse, teknisk og strategisk fokus på ENØK-arbeid mv.

Om vi fordeler kostnader til renhold per areal formålsbygg, får vi denne grafen. Lønnsart til renhold er relativt fersk, så denne indikatoren offentliggjør vi kun som ettårig serie. Senere år bygges det opp tidsserie for dette. Mange av kommunene har innleid renhold på alt eller deler av sin bygningsmasse. Dette fører til at denne indikatoren har en noe lavere presisjon enn de fleste andre, da rapportering av enkelte deler av ressursene gjøres ulikt mellom kommuner.

De fleste kommuner driver renhold etter standarden Insta 800. Både med tanke på brukerne av bygget og på verdibevaring av bygget, er det vesentlig med et tilstrekkelig renhold.  To av kommunene skiller seg ut med relativt høye kostnader, og dette arbeides det aktivt med å bearbeide lokalt. Stavanger skiller seg noe ut, med et lavere kostnadsnivå.

Vedlikehold

De ti ASSS-kommunene eier og forvalter store verdier i realkapital. Bygningsmassen (formålsbygg) representerer en teknisk verdi på betydelig mer enn 200 milliarder kroner. I den sammenheng er et verdibevarende vedlikehold helt nødvendig. Vi har pt. ingen felles indikator for tilstandsutviklingen, men den enkelte kommune har lokale systemer som følger dette opp. I mangel av en felles tilstandsindikator speiler vi vedlikeholdsinnsatsen i forhold til markedsstandarder, f.eks. Holtenøkkelen. 

Holtenøkkelen – middels nivå – indikerer nå et nivå på omkring kr 180 kr/m2 for å beholde realkapitalen på eksisterende nivå. Nettverkssnittet har steget fra 108,3 kr/m2 i 2015 til 151,8 kr/m2 i 2017. Denne utviklingen er god. Men den er ikke – for mange av kommunenes del - tilstrekkelig til å ivareta verdibevarende vedlikehold.

Et lavt vedlikeholdsnivå kan, under visse forutsetninger, kompenseres ved nybygg/rehabilitering ved investeringsmidler. Enkelte kommuner har tidligere hatt innslag av denne strategien. Alle/de fleste ASSS-kommunene prioriterer nå et jevnt vedlikehold.

Figur 3. Samlet investering per innbygger. Kroner

Kilde: SSB/KOSTRA

Handlingsrom

Strukturelle forhold, eksempelvis skolestruktur og byggstandard, påvirker de lokale prioriteringer og løsninger. Det samme gjør kommunens økonomiske ramme. Men om man jakter på handlingsrom vil det ofte finnes muligheter. Diagrammet nedenfor illustrer hvor ulike kommunene er innen eiendomsforvaltning.

Figur 4. Utgifter til renhold, energi, annen drift, vedlikehold og forvaltning - som del av drift. Faktiske tall. Kroner. 2017

Kilde: SSB/KOSTRA

Dersom man eksempelvis ønsker å styrke innsatsen på vedlikehold eller styrke administrativ innsats, så må andre områder effektiviseres. Innsatsen på drift og vedlikehold har en indre sammenheng. Et godt vedlikeholdt hygg er enklere å drifte, og et godt driftet bygg gir lavere vedlikeholdsbehov.

Det er svært interessant å observere at de to kommunene som har høyest ramme til eiendomsforvaltning per m2, samtidig er kommunene som har lavest areal. Dette må være en virkningsfull måte å skape økonomisk handlingsrom. Noen av kommunene har ordninger der tjenestene betaler husleie for formålsbyggene. I flere tilfeller har dette vært en ordning og et insitament for balansering av kostnader og forpliktelser.