Publisert: 12.09.2018

Investering og livsløpskostnader

Arealet på de ulike formålsbyggstypene fordelt per bruker/innbygger (dekningsgrad) forteller noe om kommunens tilrettelegging for tjenester og prioritering av disse.  Samtidig er areal også den sterkeste kostnadsdriveren, både for investering og drift. 

Prioriteringer til bygg må derfor gjøres utfra vurdering av kostnader ved investering, utvikling og drift – gjerne i et 30-40-årig perspektiv. I tillegg må sikker kunnskap om tjenestenes arbeidsformer, organisering, geografi og demografisk utvikling legges til grunn. 

I noen tilfeller vil ulike former for leie eller andre samarbeidsløsninger på utbygging kunne være aktuelt. Små enheter eller plassering etter geografiske mønstre kan også være hensiktsmessig, selv om det kan føre til høyere kostnader på investering og byggforvaltning/drift.

Hva er kommunenes handlingsrom?

Kommunene søker å utnytte tilgjengelige ressurser til de viktigste tingene og på en god måte. Enkelte lokale tiltak vil kunne utvikle handlingsrommet. Her er noen eksempler:

Arealeffektivitet

Oslo kommune stiller høye krav til arealeffektivitet ved nybygging. Disse byggene kan brukes mer fleksibelt og er billigere å drifte. Undervisningsbygg følger arealbruken tett og peker på at andelen tomme bygg er nede i 1,4 %. Oslo har også en satsing på økt frivillighet inn i skolebyggene. Dette vil øke bruksgraden.

Kontorlandskap

Flere kommuner etablerer kontorlandskap. Dette gir flere arbeidsplasser per m2. Samtidig kan det styrke samhandling og bidra til organisasjonsutvikling.

Fleksibel arealbruk

Kristiansand kommune arbeider målrettet for at fleksibel arealbruk gjennom en større del av døgnet. Eksempelvis samles ulike funksjoner i felles bygg når det bygges nytt. Dermed kan disse utnytte ledige arealer. Bergen har i sitt innovative prosjekt «1 000 bygg – 10 000 muligheter» den samme ambisjonen. I Tromsø har man ambisjonen om at «I bygging av skoler skal det nå tas hensyn til at våre nybygg også skal ivareta funksjon som nærmiljøbygg med de krav som medfølger, herunder utleie for overnatting. Våre større helsebygg skal også ha åpen kantine for lokale beboere og også kunne leies ut for innbyggere til arrangementer.»

Oppdaterte demografianalyser

Oppdaterte demografianalyser/behovsfremskrivninger skaper forutsigbarhet i arealnivå, både ved vekst og ved reduksjon. Dette bidrar også til å sikre at vedlikeholds/rehabiliteringsmidler brukes på anlegg som skal brukes på lang sikt.

Areal på formålsbygg i kommunen

Areal per innbygger

Om kommunens totale volum formålsbygg fordeles per innbygger, får vi en overordnet indikasjon på dekningsgrad.

Kilde: SSB/KOSTRA

ASSS-nettverket har de siste tre år ligget på omkring 4,0 m2 per innbygger. Endringer (oftest vekst) i innbyggertallet kan påvirke disse tallene, det samme kan nybygg i en overgangsfase, dersom gamle bygg ikke fases ut. I 2017 varierer ASSS-kommunene fra 3,1 til 4,5 m2/innbygger.

Bergen ligger nå stabilt i den laveste delen av skalaen – med ca 3,2 m2 per innbygger. Oslo har også lave tall på rapportering 2017. Høyest ligger Fredrikstad og Tromsø, med 4,5 m2 per innbygger. Fredrikstads tall er stabile, mens Tromsøs varierer overraskende mye. Bak Bergens tall ligger en klar prioritering av å høyne standard og kvalitet på skolebygg de senere år. Dette har gitt høyere kvalitet på et lavere areal. En høy prioritering av formålsbygg er ytterligere forsterket ved at man har konsentrert seg om lavere areal. Men Bergen har allikevel et høyere areal per elev enn to andre kommuner i nettverket.

Disse tendensene er ikke korrigert for om kommunen har stor grad av sambruk eller liten grad av «heldøgnsdrift» i arealene, noe som påvirker kostnadsbildet i relativt stor grad. Kommunene har også ulik grad av private løsninger, noe som kan påvirke bildet av arealeffektivitet.

Areal per elev

Kilde: SSB/KOSTRA

Man kunne tenke seg at store skoler krever mindre areal i snitt per elev, og motsatt. Gjennomsnittlig er det Tromsø, Kristiansand og Fredrikstad som har lavest gjennomsnittlig skolestørrelse. Oslo, fulgt av Drammen og Trondheim, har høyest gjennomsnittlig skolestørrelse. Dermed ser vi at denne sammenhengen ikke er helt tydelig. Elevers skoletilhørighet er også regulert i nasjonale bestemmelser og disse kan naturlig nok ikke uten videre flyttes rundt ved ledig kapasitet.

Folketallsutviklingen utfordrer areal og skolekapasitet. Med stramme prioriteringer i kommuneøkonomien er det krevende å bygge skoler med ledig kapasitet og å være ajour med volum tilpasset demografiske endringer.

Areal per beboer i institusjon

Om vi fordeler institusjonsarealet på hver beboer i institusjon får vi denne grafen:

Kilde: SSB/KOSTRA

Før vi vurderer tallene må vi være klar over at arealprioritering ikke forteller alt om disse institusjonene. Det kan være bruk av fordelte fellesarealer som kommer flere innbyggere og tjenester til gode. Disse indikatorene forteller heller ikke i hvilken grad arealet er oppdatert og passende for den tjenesten det skal huse.

Gjennomsnittet i treårsperioden er relativt stabilt, med omkring 100 m2/beboer. Det særlig interessante er variasjonen mellom kommunene. I 2017 tilgodeser Tromsø hver beboer med 138,7 m2, mens Bergen nøyer seg med 58,7 m2. Kanskje er høyere areal en indikasjon på en bedre tjeneste? Men med investeringskostnader i livsløpsperspektiv (for bygg) gir variasjonen en merkostnad på kanskje mer enn 6 mill kroner per beboer.