Publisert: 17.09.2019

Energiforbruket ligger høyt, og særlig vedlikeholdsinnsatsen ligger lavt. Tromsø kommune har et relativt høyt investeringsnivå, og dette kan kompensere litt av vedlikeholdsbehovet på lengre sikt.

Nøkkeltall

Tabell 1. Nøkkeltall eiendomsforvaltning. Tromsø

Tjenesteprofil 

Figur 1. Tjenesteprofil eiendomsforvaltning 2018

Prioritering og behov

Tromsø kommune disponerte 8,9 % av kommunens samlede netto driftsutgifter til eiendomsforvaltning i 2018. I treårsperioden 2016-2018 utviklet kommunens prioritering seg fra 8,8 til 8, %. Dette er under nettverkssnitt. I ASSS-nettverket var gjennomsnittlig prioritering 9,3 % i 2018. Denne prosentsatsen viser hvor høyt kommunen kan eller vil prioritere eiendomsforvaltningen. Legg merke til at trangere eller romsligere kommuneøkonomi gjør at en prosentvis lik prioritering mellom kommuner kan gi helt ulike faktiske kronebeløp pr innbygger eller arealenhet.

Vanligvis er det arealnivå (antall m2 formålsbygg) som sterkest påvirker kostnadsnivået i eiendomsforvaltningen. Høyt areal gir høyere kostnader og motsatt. Tromsø har et gjennomsnittlig areal formålsbygg pr innbygger på 4,4 m2/innbygger i 2018.  I treårsperioden er dette steget betydelig, fra 3,7 til 4,4 m2/innb. I nettverket har gjennomsnittet økt fra 3,8 til 3,9 m2/innbygger. Tromsø ligger etter dette markert over nettverkssnittet.

Dersom det er et mål å holde driftsressursene pr m2 oppe på et nødvendig nivå må kommunen være villig til enten å prioritere nødvendige ressurser eller justere (ned) arealet tilsvarende de ressurser man rår over.

Prioritering er et uttrykk for forholdet mellom ressursbruk og målgruppe.

Produktivitet/enhetskostnader

Enhetskostnadene i eiendomsforvaltning fordeles på forvaltning, drift og vedlikehold (FDV) pr m2. Som en del av drift regnes også energibruk og renholdskostnader som vi har egne indikatorer på.  Forpliktelsen på et forsvarlig og verdibevarende driftsnivå gjør at det ikke er et mål å komme lavest mulig, men allikevel utfordres på å finne effektive driftsløsninger.

Tromsø kommune brukte for 2018 kr 1187 pr m2 beregnet som korrigerte brutto driftsutgifter pr kvadratmeter. Dersom vi trekker ut avskrivningene er beløpet kr 777 pr m2. Kommunens tall sank fra kr 786 i 2016 til 777 i 2018. I nettverket steg snittet fra 874 til 972 kr/m2 i samme periode. Tromsø ligger derfor markert under nettverkssnitt.

Dersom vi splitter denne driftskostnaden finner vi at kommunen brukte 48 kr/m2 til forvaltning i 2018. Tallene falt fra 52 i 2016 til 48 i 2018. I nettverket steg snittet fra 74 kr/m2 i 2016 til 83 kr/m2 i 2018. Tromsø lå etter dette under nettverket i ressursbruk til forvaltning.

Til drift – inklusive bl.a. renhold og energi – brukte Tromsø 628 kr/m2 i 2018. Kommunens tall sank fra 2016 da man brukte 673 kr/m2. I nettverket steg snittet til driftsaktiviteter fra 649 kr/m2 i 2016 til 709 kr/m2 i 2018. Tromsø ligger under nettverkssnittet.

Energibruk er regnskapsmessig en del av driftsaktiviteten. Tradisjonelt har dette handlet om lys og varme, men etter hvert handler dette i stigende grad om ulike former for styring av anlegg, av energi til utstyr m.v. Tromsø brukte 198 kWh/m2 i 2018, og det var en nedgang fra 219 kWh/m2 i 2016. I nettverket sank gjennomsnittstallet fra 167 til 157 kWh/m2 i treårsperioden.

Renholdskostnadene i Tromsø sank fra 204 kr/m2 i 2016 til 173 kr/m2 i 2018. I nettverket lå nivået relativt jevnt, fra 156 kr/m2 i 2016 til 157 kr/m2 i 2018. Tromsø ligger nå litt over nettverksnitt. Det bør bemerkes at indikatoren for renholdskostnader ikke fullt ut fanger opp ulikhet mellom internt og eksternt renhold og at denne derfor har lavere presisjon enn de øvrige indikatorene.

Fagmiljøet i Norsk kommunalteknisk forening (NKF) peker på et samlet ressursbehov til renhold – inklusive lønn/materiell/sosiale utgifter m.v. – på opp mot kr 250 pr m2.

Vedlikeholdsinnsatsen er nødvendig for å holde formålsbyggene oppe på en ønsket standard og slik at verdiene tas vare på. Tromsø brukte 60 kr/m2 i 2016 og 98 kr/m2 i 2018. I nettverket steg gjennomsnittet til vedlikehold fra 144 kr/m2 i 2016 til 174 kr/m2 i 2018. Tromsø har hatt en verdifull økning av ressurser til vedlikehold, men nivået er fortsatt lavt.

Fagmiljøet i Norsk kommunalteknisk forening (NKF) peker på et vedlikeholdsbehov på anslagsvis 170 kr/m2. Dette bygger på at bygget skal leve i anslagsvis 60 år og opprettholde den standard det hadde da det var nytt. Med stigende forventninger og krav om endringer og utskiftinger, teknisk kompleksitet m.v. vil dette behovet være større i årene som kommer.

Produktivitet er et uttrykk for forholdet mellom tjenesteproduksjon og ressursbruk.

Kvalitet og andre indikatorer

Kommunens investering i formålsbygg følger vi gjennom et nøkkeltall på årlig investering pr innbygger. Kronebeløpet beskrives som årlig gjennomsnitt over en periode over fire år, indeksert i tråd med SSBs byggekostnadsindeks for boligblokker. Tromsøs investering var 5910 kr/innbygger. Dette er høyere enn nettverkssnittet som var 5 251 kr/innbygger.

Investeringsnivået er et uttrykk for prioritering i kommunen. Det er også et signal om fornyelse av formålsbyggene, både mtp teknisk standard og oppdatering til dagens behov for de kommunale tjenestene. Ved god strategisk planlegging vil dette også fange opp nåtidige og framtidige demografiske forhold.

Sykefraværet i eiendomsforvaltningen kan gi indikasjoner på kvaliteter ved arbeidet. Men siden dette også kan ha med forhold utenfor arbeidsplassen, bruker vi denne indikatoren relativt lite. For Tromsø sank sykefraværet fra 11,4 % i 2016 til 10,7 % i 2018. I nettverket sank dette fra 8,9 % til 8,6 % i samme periode.