Publisert: 19.09.2019

Kommunen har klart å prioritere vedlikeholdsinnsats svært høyt, delvis på grunn av ekstraordinære omstillingsmidler.

Nøkkeltall

Tabell 1. Nøkkeltall eiendomsforvaltning. Stavanger

Tjenesteprofil 

Figur 1. Tjenesteprofil eiendomsforvaltning 2018

Prioritering og behov

Stavanger kommune disponerte 10,1 % av kommunens samlede netto driftsutgifter til eiendomsforvaltning i 2018. I treårsperioden 2016-2018 steg kommunens prioritering fra 9,4 til 10,1 %. Dette er klart over nettverkssnitt. I ASSS-nettverket var gjennomsnittlig prioritering 9,3 % i 2018. Denne prosentsatsen viser hvor høyt kommunen kan eller vil prioritere eiendomsforvaltningen. Legg merke til at trangere eller romsligere kommuneøkonomi gjør at en prosentvis lik prioritering mellom kommuner kan gi helt ulike faktiske kronebeløp pr innbygger eller arealenhet.

Vanligvis er det arealnivå (antall m2 formålsbygg) som sterkest påvirker kostnadsnivået i eiendomsforvaltningen. Høyt areal gir høyere kostnader og motsatt. Stavanger har et gjennomsnittlig areal formålsbygg pr innbygger på 4,3 m2/innbygger i 2018.  I treårsperioden er dette steget litt, fra 4,0 til 4,3 m2/innb. I nettverket har gjennomsnittet økt fra 3,8 til 3,9 m2/innbygger. Stavanger ligger etter dette noe over nettverkssnittet.

Dersom det er et mål å holde driftsressursene pr m2 oppe på et nødvendig nivå må kommunen være villig til enten å prioritere nødvendige ressurser eller justere (ned) arealet tilsvarende de ressurser man rår over.

Prioritering er et uttrykk for forholdet mellom ressursbruk og målgruppe.

Produktivitet/enhetskostnader

Enhetskostnadene i eiendomsforvaltning fordeles på forvaltning, drift og vedlikehold (FDV) pr m2. Som en del av drift regnes også energibruk og renholdskostnader som vi har egne indikatorer på.  Forpliktelsen på et forsvarlig og verdibevarende driftsnivå gjør at det ikke er et mål å komme lavest mulig, men allikevel utfordres på å finne effektive driftsløsninger.

Stavanger kommune brukte for 2018 kr 1 540 pr m2 beregnet som korrigerte brutto driftsutgifter pr kvadratmeter. Dersom vi trekker ut avskrivningene er beløpet kr 1126 pr m2. Kommunens tall sank fra kr 1155 i 2016 til 1126 i 2018. I nettverket steg snittet fra 874 til 972 kr/m2 i samme periode. Stavanger ligger derfor markert over nettverkssnitt.

Dersom vi splitter denne driftskostnaden finner vi at kommunen brukte 74 kr/m2 til forvaltning i 2018. Tallene steg fra 52 i 2016 til 74 i 2018. I nettverket steg snittet fra 74 kr/m2 i 2016 til 83 kr/m2 i 2018. Stavanger lå etter dette under nettverket i ressursbruk til forvaltning.

Til drift – inklusive bl.a. renhold og energi – brukte Stavanger 764 kr/m2 i 2018. Kommunens tall sank fra 2016 da man brukte 896 kr/m2. I nettverket steg snittet til driftsaktiviteter fra 649 kr/m2 i 2016 til 709 kr/m2 i 2018. Stavangers utvikling følger ikke utviklingen i nettverket her og er noe påvirket av statlige omstillingsmidler.

Energibruk er regnskapsmessig en del av driftsaktiviteten. Tradisjonelt har dette handlet om lys og varme, men etter hvert handler dette i stigende grad om ulike former for styring av anlegg, av energi til utstyr m.v. Stavanger brukte 139 kWh/m2 i 2018, og det var en nedgang fra 151 kWh/m2 i 2016. I nettverket sank gjennomsnittstallet fra 167 til 157 kWh/m2 i treårsperioden.  Stavanger har en parallell nedgang som nettverket og ligger fortsatt under snitt i treårsperioden.

Renholdskostnadene i Stavanger falt fra 146 kr/m2 i 2016 til 132 kr/m2 i 2018. I nettverket lå nivået relativt jevnt, fra 156 kr/m2 i 2016 til 157 kr/m2 i 2018. Stavanger ligger her under nettverksnitt. Det bør bemerkes at indikatoren for renholdskostnader ikke fullt ut fanger opp ulikhet mellom internt og eksternt renhold og at denne derfor har lavere presisjon enn de øvrige indikatorene.

Fagmiljøet i Norsk kommunalteknisk forening (NKF) peker på et samlet ressursbehov til renhold – inklusive lønn/materiell/sosiale utgifter m.v. – på opp mot kr 250 pr m2.

Vedlikeholdsinnsatsen er nødvendig for å holde formålsbyggene oppe på en ønsket standard og slik at verdiene tas vare på. Stavanger brukte 199 kr/m2 i 2016 og 280 kr/m2 i 2018. I nettverket steg gjennomsnittet til vedlikehold fra 144 kr/m2 i 2016 til 174 kr/m2 i 2018. Stavanger har ligget høyest i nettverket i hele denne perioden.

Fagmiljøet i Norsk kommunalteknisk forening (NKF) peker på et vedlikeholdsbehov på anslagsvis 170 kr/m2. Dette bygger på at bygget skal leve i anslagsvis 60 år og opprettholde den standard det hadde da det var nytt. Med stigende forventninger og krav om endringer og utskiftinger, teknisk kompleksitet m.v. vil dette behovet være større i årene som kommer.

Produktivitet er et uttrykk for forholdet mellom tjenesteproduksjon og ressursbruk.

Kvalitet og andre indikatorer

Kommunens investering i formålsbygg følger vi gjennom et nøkkeltall på årlig investering pr innbygger. Kronebeløpet beskrives som årlig gjennomsnitt over en periode over fire år, indeksert i tråd med SSBs byggekostnadsindeks for boligblokker. Stavangers investering var 4915 kr/innbygger. Dette er lavere enn nettverkssnittet som var 5 251 kr/innbygger.

Investeringsnivået er et uttrykk for prioritering i kommunen. Det er også et signal om fornyelse av formålsbyggene, både mtp teknisk standard og oppdatering til dagens behov for de kommunale tjenestene. Ved god strategisk planlegging vil dette også fange opp nåtidige og framtidige demografiske forhold.

Sykefraværet i eiendomsforvaltningen kan gi indikasjoner på kvaliteter ved arbeidet. Men siden dette også kan ha med forhold utenfor arbeidsplassen, bruker vi denne indikatoren relativt lite. For Stavanger steg sykefraværet fra 7,9 % i 2016 til 9,9 % i 2018. I nettverket sank dette fra 8,9 % til 8,6 % i samme periode.