Publisert: 19.09.2019

Oslo kommune har lavere økonomisk prioritering av formålsbygg enn nettverket. Samtidig har kommunen et relativt lavt arealnivå, og dette bidrar til at ressursbruken pr arealenhet er høyere enn nettverkssnittet. Prioriteringen er stigende i treårsperioden.

Nøkkeltall

Tabell 1. Nøkkeltall eiendomsforvaltning. Oslo

Tjenesteprofil 

Figur 1. Tjenesteprofil eiendomsforvaltning 2018

Prioritering og behov

Oslo kommune disponerte 8,9 % av kommunens samlede netto driftsutgifter til eiendomsforvaltning i 2018. I treårsperioden 2016-2018 steg kommunens prioritering fra 8,2 til 8,9 %. Dette er under nettverkssnitt. I ASSS-nettverket var gjennomsnittlig prioritering 9,3 % i 2018. Denne prosentsatsen viser hvor høyt kommunen kan eller vil prioritere eiendomsforvaltningen. Legg merke til at trangere eller romsligere kommuneøkonomi gjør at en prosentvis lik prioritering mellom kommuner kan gi helt ulike faktiske kronebeløp pr innbygger eller arealenhet.

Vanligvis er det arealnivå (antall m2 formålsbygg) som sterkest påvirker kostnadsnivået i eiendomsforvaltningen. Høyt areal gir høyere kostnader og motsatt. Oslo har et gjennomsnittlig areal formålsbygg pr innbygger på 3,7 m2/innbygger i 2018.  I treårsperioden er dette sunket litt, fra 3,8 til 3,7 m2/innb. I nettverket har gjennomsnittet økt fra 3,8 til 3,9 m2/innbygger. Oslo ligger etter dette under nettverkssnittet.

Dersom det er et mål å holde driftsressursene pr m2 oppe på et nødvendig nivå må kommunen være villig til enten å prioritere nødvendige ressurser eller justere (ned) arealet tilsvarende de ressurser man rår over.

Prioritering er et uttrykk for forholdet mellom ressursbruk og målgruppe.

Produktivitet/enhetskostnader

Enhetskostnadene i eiendomsforvaltning fordeles på forvaltning, drift og vedlikehold (FDV) pr m2. Som en del av drift regnes også energibruk og renholdskostnader som vi har egne indikatorer på.  Forpliktelsen på et forsvarlig og verdibevarende driftsnivå gjør at det ikke er et mål å komme lavest mulig, men allikevel utfordres på å finne effektive driftsløsninger.

Oslo kommune brukte for 2018 kr 1655 pr m2 beregnet som korrigerte brutto driftsutgifter pr kvadratmeter. Dersom vi trekker ut avskrivningene er beløpet kr 1080 pr m2. Kommunens tall steg fra kr 867 i 2016 til 1080 i 2018. I nettverket steg snittet fra 874 til 972 kr/m2 i samme periode. Oslo ligger derfor nå markert over nettverkssnitt, men deler av dette er knyttet til at kommunen har et lavere arealnivå og kan derfor bruke noe mer midler pr m2.

Dersom vi splitter denne driftskostnaden finner vi at kommunen brukte 88 kr/m2 til forvaltning i 2018. Tallene økte fra 72 i 2016 til 88 i 2018. I nettverket steg snittet fra 74 kr/m2 i 2016 til 83 kr/m2 i 2018. Oslo ligger nå litt over nettverket i ressursbruk til forvaltning.

Til drift – inklusive bl.a. renhold og energi – brukte Oslo 771 kr/m2 i 2018. Kommunens tall steg fra 2016 da man brukte 618 kr/m2. I nettverket steg snittet til driftsaktiviteter fra 649 kr/m2 i 2016 til 709 kr/m2 i 2018. Oslo ligger nå over nettverkssnittet.

Energibruk er regnskapsmessig en del av driftsaktiviteten. Tradisjonelt har dette handlet om lys og varme, men etter hvert handler dette i stigende grad om ulike former for styring av anlegg, av energi til utstyr m.v. Oslo brukte 165 kWh/m2 i 2018, og det var en nedgang fra 185 kWh/m2 i 2016. I nettverket sank gjennomsnittstallet fra 167 til 157 kWh/m2 i treårsperioden.  Oslo har en parallell nedgang som nettverket, men ligger fortsatt over snitt i treårsperioden.

Renholdskostnadene i Oslo sank fra 139 kr/m2 i 2016 til 137 kr/m2 i 2018. I nettverket lå nivået relativt jevnt, fra 156 kr/m2 i 2016 til 157 kr/m2 i 2018. Oslo ligger her under nettverksnitt. Det bør bemerkes at indikatoren for renholdskostnader ikke fullt ut fanger opp ulikhet mellom internt og eksternt renhold og at denne derfor har lavere presisjon enn de øvrige indikatorene.

Fagmiljøet i Norsk kommunalteknisk forening (NKF) peker på et samlet ressursbehov til renhold – inklusive lønn/materiell/sosiale utgifter m.v. – på opp mot kr 250 pr m2.

Vedlikeholdsinnsatsen er nødvendig for å holde formålsbyggene oppe på en ønsket standard og slik at verdiene tas vare på. Oslo brukte 169 kr/m2 i 2016 og 212 kr/m2 i 2018. I nettverket steg gjennomsnittet til vedlikehold fra 144 kr/m2 i 2016 til 174 kr/m2 i 2018. Oslo har hatt en sterk økning i denne innsatsen sammenliknet med nettverket. Eksempelvis peker Undervisningsbygg på at et vedlikeholdsetterslep på fem milliarder kroner i 2002 er redusert til ca 300 mill i 2019.

Fagmiljøet i Norsk kommunalteknisk forening (NKF) peker på et vedlikeholdsbehov på anslagsvis 170 kr/m2. Dette bygger på at bygget skal leve i anslagsvis 60 år og opprettholde den standard det hadde da det var nytt. Med stigende forventninger og krav om endringer og utskiftinger, teknisk kompleksitet m.v. vil dette behovet være større i årene som kommer.

Produktivitet er et uttrykk for forholdet mellom tjenesteproduksjon og ressursbruk.

Kvalitet og andre indikatorer

Kommunens investering i formålsbygg følger vi gjennom et nøkkeltall på årlig investering pr innbygger. Kronebeløpet beskrives som årlig gjennomsnitt over en periode over fire år, indeksert i tråd med SSBs byggekostnadsindeks for boligblokker. Oslos investering var 6575 kr/innbygger. Dette er høyere enn nettverkssnittet som var 5 251 kr/innbygger.

Investeringsnivået er et uttrykk for prioritering i kommunen. Det er også et signal om fornyelse av formålsbyggene, både mtp teknisk standard og oppdatering til dagens behov for de kommunale tjenestene. Ved god strategisk planlegging vil dette også fange opp nåtidige og framtidige demografiske forhold.

Sykefraværet i eiendomsforvaltningen kan gi indikasjoner på kvaliteter ved arbeidet. Men siden dette også kan ha med forhold utenfor arbeidsplassen, bruker vi denne indikatoren relativt lite. For Oslo steg sykefraværet fra 8,7 % i 2016 til 9,0 % i 2018. I nettverket sank dette fra 8,9 % til 8,6 % i samme periode.